任大炮分答1十月2日

日期:2019-10-10编辑作者:房产

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任志强分答6月2日仅存在了一晚上就被关闭了,当晚在几杯咖啡的帮助下,我连夜完成了分答语音的抢救工作。以下是我录制的文字部分,解读部分为我自己根据自己的理解杜撰的,各位注意甄别

吃瓜群众

1、问:任总你好,我在北京工作,现无购房资格,想在燕郊买,燕郊均价2万左右,你看好燕郊的发展吗?答:任何一个城市都可能有溢出效应,这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。解读:燕郊现在的均价两万是由于北京的溢出效应所致,能不能买燕郊要看个人的投资需求。

感谢水木社区用户【raypaper】的大作:

2、问:最近很多一线房企大举向三四线城市发展,比如恒大,碧桂园,您对未来几年三线城市房价走势怎么看?答:统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移,而不是向三四线城市发展。解读:大炮未回答三线城市房价走势,这个问题要看具体的地区,大部分地区处于超饱和去库存状态,看不到房价上涨的迹象。

任志强分答6月2日仅存在了一晚上就被关闭了,以下为整理内容:

3、问:任总,中国目前房价看似没有所谓的拐点,您认为房价会降?还是房价增速减缓,等待人民收入水平提高?答:房价下降的可能性不大,我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况,一个是城市化率接近90%,一个是老龄化程度在超长的经营,另外一个已有的住房情况在改善,当改善过后再想提高,与经济的增长不相适应,只有日本这种特例,但很少出现,中国还很远很远。解答:人民收入和房价没有必然的相关性,房价是货币现象。日本的情况不会出现!

1、问:任总你好,我在北京工作,现无购房资格,想在燕郊买,燕郊均价2万左右,你看好燕郊的发展吗?答:任何一个城市都可能有溢出效应,这种溢出效应就会使周边的地区在核心城市发展的过程中受益。

4、问:任总,您觉得除了北上广深杭,还有哪些城市的房地产值得投资?答:优先的还是北京。解读:核心城市,强二线,环一线。

2、问:最近很多一线房企大举向三四线城市发展,比如恒大,碧桂园,您对未来几年三线城市房价走势怎么看?答:统计数据上看到的是更多的房企是向一线二线转移,而不是向三四线城市发展。

5、问:任总,北上广深的房子现在都快10万一平了,现在还能再买吗?会不会被套住?答:要想投资,最好别买最贵的房子,越便宜的房子升值潜力越大,贵的房子是给富人住的,他们也许装修得很豪华,不会轻易去改变,他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子,升值的潜力会更大,空间会更多。解读:不要买投资价值较低的豪宅,买了豪宅可能会被套住。

3、问:任总,中国目前房价看似没有所谓的拐点,您认为房价会降?还是房价增速减缓,等待人民收入水平提高?答:房价下降的可能性不大,我没看到哪个国家的房价是下降的。日本是特殊情况,一个是城市化率接近90%,一个是老龄化程度在超长的经营,另外一个已有的住房情况在改善,当改善过后再想提高,与经济的增长不相适应,只有日本这种特例,但很少出现,中国还很远很远。

6、问:任总,请问中原地区的二线城市,比如郑州的房价还会涨价吗?答:当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候,房价是一个上涨的过程。解读:对于大城市来说,高铁有聚集效应,会把周边的人给聚集过来。

4、问:任总,您觉得除了北上广深杭,还有哪些城市的房地产值得投资?答:优先的还是北京。

7、问:您觉得中国的房价什么时候会下降?临界点在哪儿?答:我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻,但至少我在世的这段时间不会出现。解读:在城市化结束之前,没有下降的可能。

5、问:任总,北上广深的房子现在都快10万一平了,现在还能再买吗?会不会被套住?答:要想投资,最好别买最贵的房子,越便宜的房子升值潜力越大,贵的房子是给富人住的,他们也许装修得很豪华,不会轻易去改变,他们换房子的机会就会减少。而一般价格对大多数人来说是刚需的房子,升值的潜力会更大,空间会更多。

8、问:我年龄27,家里有房,武汉上班二环房价18000元,是否值得买一套,我认为武汉房价还会上涨,您怎么看?答:从总体上所有城市相比之下,武汉还属于价格的洼地,房价从未来的情况看,上涨的可能性大于其他情况,所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。解读:大炮语言组织混乱,一句话,武汉还值得投资!

6、问:任总,请问中原地区的二线城市,比如郑州的房价还会涨价吗?答:当郑州越来越快的会成为米字形的高铁的交通枢纽的时候,房价是一个上涨的过程。

9、问:任总,自己攒了一点小钱,刚够在三线城市买房,要把所有钱用在房子上吗?我该怎么合理用这笔钱,谢谢。答:如果有余钱,放在银行不如去买房子,但买哪里的房子是你自己决定的,一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子,至于是一线二线三线,只要不是你自己居住,在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。解读:关键是大炮的最后一句话,哪里回报率高就买哪里!要放眼全国,不要局限在自己所在的城市。

7、问:您觉得中国的房价什么时候会下降?临界点在哪儿?答:我不认为在我的有生之年能看到房价大幅下降的情况。也许你还年轻,但至少我在世的这段时间不会出现。

10、问:任总,我是做餐饮的,感觉很多地方的商铺租金虚高,如果生意不是特别好,根本赚不到钱,您怎么看这种现象?答:在印度的贫民窟里面,租金最高的是餐饮,比如他们叫面包房,类似于做面包之类的产品的地方,他们的租金也是最高,民以食为天。所以关键是你的餐饮是不是够好,如果你的餐饮够好,租金的价格不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好,低租金不一定能解决问题。解读:租金占了餐饮毛利的大部分!

8、问:我年龄27,家里有房,武汉上班二环房价18000元,是否值得买一套,我认为武汉房价还会上涨,您怎么看?答:从总体上所有城市相比之下,武汉还属于价格的洼地,房价从未来的情况看,上涨的可能性大于其他情况,所以武汉还没有达到一个中心城市的规模和效果。

11、问:你的“房价永恒上涨论”怎么理解?答:人口不断增加,经济不断上涨的过程中,房价必然是上涨的,只有在一个城市经济开始下滑,堕落,人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨。。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市还是上涨的。解读:房价上涨的前提的源源不断的人口迁移!

9、问:任总,自己攒了一点小钱,刚够在三线城市买房,要把所有钱用在房子上吗?我该怎么合理用这笔钱,谢谢。答:如果有余钱,放在银行不如去买房子,但买哪里的房子是你自己决定的,一定要买一个有潜力和发展余地的地方的房子,至于是一线二线三线,只要不是你自己居住,在哪里买无所谓。哪里的收益最高就去哪里买房子。

12、问:突然回答这么多犀利的问题,明天媒体会不会炸?答:这个问题我没法回答你,只能由你们来决定了。解读:当人们还不知道咋回事的时候,大炮的分答已经被关了,炸不了。

10、问:任总,我是做餐饮的,感觉很多地方的商铺租金虚高,如果生意不是特别好,根本赚不到钱,您怎么看这种现象?答:在印度的贫民窟里面,租金最高的是餐饮,比如他们叫面包房,类似于做面包之类的产品的地方,他们的租金也是最高,民以食为天。所以关键是你的餐饮是不是够好,如果你的餐饮够好,租金的价格不是问题。如果你的餐饮本身的情况不够好,低租金不一定能解决问题。

13、问:想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议,好让这些人少走弯路,早一些成熟。答:书看得多了就会少走弯路,通过他人的经验中获取自己应该获得的知识。重要的是认知论上,要有独立思考的能力,当年能独立思考的时候就不会随波逐流,就会少走弯路。解答:关键是要独立思考,就是一种洞察力的思考,是一种透过现象看本质的思考。

彩世界官网,11、问:你的“房价永恒上涨论”怎么理解?答:人口不断增加,经济不断上涨的过程中,房价必然是上涨的,只有在一个城市经济开始下滑,堕落,人口开始离去的时候,这个城市的房价才会不再上涨。当中国还有巨大的农村人口向城市转移的过程中,多数城市还是上涨的。

14、问:假如房产产权70年这个政策不变,同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好,说的对吗?答:《物权法》上说房产权到期后自动续期,这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途,还是买房子好,不管是几百万还是几千万,也许买房有更多的升值空间。解读:《物权法》149条,其中规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

12、问:突然回答这么多犀利的问题,明天媒体会不会炸?答:这个问题我没法回答你,只能由你们来决定了。

15-1、问:任总,给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的?答:这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说,美国的房地产是以二手房交易为主,而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间,也许8年、10年以后。真正转入以二手房为主的市场,和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。解答:董藩老师说过,房地产在一定区域内可以独立形成一个市场。一切国内外的比较都没有意义!

13、问:想请您以一个过来人的身份对现在的年轻人提几条衷心的建议,好让这些人少走弯路,早一些成熟。答:书看得多了就会少走弯路,通过他人的经验中获取自己应该获得的知识。重要的是认知论上,要有独立思考的能力,当年能独立思考的时候就不会随波逐流,就会少走弯路。

15-2、问:什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗?答:北京是个权利中心的城市,纽约是市场化的城市,二者没有可比性。不改变中国政治决定一切,权利决定一切,决定经济的情况,北京房价应该比纽约更高,从目前的情况看,北京应该会增加到3000万人口,这种需求依然在继续,但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概10万美金/平米,一般的也要3-4万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。解答:结论同15-1.

14、问:假如房产产权70年这个政策不变,同一个人花几百万在大城市买房的生活质量肯定不如租房好,说的对吗?答:《物权法》上说房产权到期后自动续期,这已经定在中国的法律中了。所以70年产权已经变成了一个伪命题。我个人觉得你的钱没有其他的用途,还是买房子好,不管是几百万还是几千万,也许买房有更多的升值空间。

16、问:任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形?答:中国不会发生类似美国的次贷危机,因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅3亿多人口,但个人住房信贷达到13万亿美元,几乎仅次于GDP总量,而中国只有GDP的1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了,才不会出现类似于美国的次贷危机。解答:个人住房贷款杠杆率低,风险小。

15、问:任总,给我们简单介绍一下美国的房地产是什么样子的?答:这大约要用很长的一个时间才能讲情况。最简单的说,美国的房地产是以二手房交易为主,而中国的房地产由一手房转为二手房转移大概需要很长的一段时间,也许8年、10年以后。真正转入以二手房为主的市场,和现在以一手房为主的市场是完全不同的一个概念。

17、问:强哥,您觉得,年轻人在买房和创业之间应该如何选择。答:年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢?创业或许不需要自己的钱,但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金,又想创业又想买房,你可以买房当办公室,这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求,就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业,你是在就业。解答:年轻人还是老老实实上班吧,创业的成功率只有5%不到,投资买房的成功率90%+。

16、问:什么情况下北京房价会下降。北京比纽约高合理吗?答:北京是个权利中心的城市,纽约是市场化的城市,二者没有可比性。不改变中国##决定一切,##决定一切,决定经济的情况,北京房价应该比纽约更高,从目前的情况看,北京应该会增加到3000万人口,这种需求依然在继续,但纽约绝不会因此增加更多的人口。纽约现有的房价高的大概10万美金/平米,一般的也要3-4万美金/平米。北京现在和纽约的差距还很大。

18、问:任总,对于三十多岁上有老下有小的群体怎么样才能让手里的资产实现最大的收益,房产?股市?保险?请具体一点。答:私人投资最好的可能还是房产,我不懂股市,也不太了解保险。但我们已经看得见的过去的10年当中,能把少数的钱变成更多的钱,只有买房子。解读:再次强调!私人投资远离资本市场!

17、问:任总你认为未来10年中国是否会发送类似美国次贷危机的情形?答:中国不会发生类似美国的次贷危机,因为中国有巨大的首付。中国在个人住房市场的杠杆率是非常低的。美国仅仅3亿多人口,但个人住房信贷达到13万亿美元,几乎仅次于GDP总量,而中国只有GDP的1/5。而中国恰恰是个人住房的杠杆率太低了,才不会出现类似于美国的次贷危机。

19、问:几年前,你说中国的房子就是炸掉也不会降价,当时很多人骂你,现在过去几年了,你还有什么要表达的?答:我没说过你说的那种话,我说的是炸掉的是那些过多的库存,而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房,而工业加工已经成为淘汰的项目,不炸掉工业厂房,你还会住在那种地方吗?炸掉是为了改造,改变他的用途。也许你理解错了,或者说你被传言欺骗了。解读:工业退出只保留服务业是核心大都市的发展规律。

18、问:强哥,您觉得,年轻人在买房和创业之间应该如何选择。答:年轻人为什么总要把工作和生活对立起来呢?创业或许不需要自己的钱,但生活要靠自己的钱。如果你只有一笔资金,又想创业又想买房,你可以买房当办公室,这样就不需要租办公室了。所以买房和创业之间不是一种绝对的对立情况。如果你的创业有更好的一种投资需求,就会有投资者为你提供资金。或者说你根本就不是在创业,你是在就业。

20、问:任总,您觉得北京学区房近5年会发展成什么样子,您更看好北京哪个位置的学区房呢?谢谢你,盼复。答:北京的问题是2000多所中小学几乎减少一半,仅西城区就缩减了一半的学校,曾经一段时期,计划生育导致生源不足而减少了教育分配,因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看,最优秀的集中在几个区域,比如西城、海淀、东城,而南城几乎看不到学区房的需求,他们没有特别优秀的,或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种教育方式。解读:周边有优秀的学校才会产生学区房的需求,目前的所谓学区房都在成熟区域,投资回报率较低。

19、问:几年前,你说中国的房子就是炸掉也不会降价,当时很多人骂你,现在过去几年了,你还有什么要表达的?答:我没说过你说的那种话,我说的是炸掉的是那些过多的库存,而有些库存炸掉是为了改变他的用途。比如过去深圳有很多工业加工厂房,而工业加工已经成为淘汰的项目,不炸掉工业厂房,你还会住在那种地方吗?炸掉是为了改造,改变他的用途。也许你理解错了,或者说你被传言欺骗了。

21、问:您认为中国有可能进入租房时代吗?一个二十岁的有生之年能见到吗?答:中国要想进入租房的时代,至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国,有合作社的方式来进行租赁的,而这些租赁房屋属于政府的大概17%,而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套,所以拿不出更多的房子用于租赁,而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障,目前我们没有出台相关的更好的制度。解读:想什么呢?租什么租?!买!

20、问:任总,您觉得北京学区房近5年会发展成什么样子,您更看好北京哪个位置的学区房呢?谢谢你,盼复。答:北京的问题是2000多所中小学几乎减少一半,仅西城区就缩减了一半的学校,曾经一段时期,计划生育导致生源不足而减少了教育分配,因此才有了学区房的概念。这种学区房从目前来看,最优秀的集中在几个区域,比如西城、海淀、东城,而南城几乎看不到学区房的需求,他们没有特别优秀的,或者说很少有几个优秀的学校。未来的发展主要是普及化为主的一种教育方式。

22、问:年轻人,买房还是租房?答:无论年轻人还是老年人,都需要有一个正确的看法。租,最后是没有实物存在的!买,这个东西是你的,他除了居住功能外,还有个自然升值的功能。从全世界的角度看,这种自然升值,在人口密集和聚集的区域,是有保障的。解读:年轻人,必须买!

21、问:您认为中国有可能进入租房时代吗?一个二十岁的有生之年能见到吗?答:中国要想进入租房的时代,至少国家或者个人能提供用于出租的房屋。比如在德国,有合作社的方式来进行租赁的,而这些租赁房屋属于政府的大概17%,而属于个人的有80%多。中国一直限制个人购买第二套第三套,所以拿不出更多的房子用于租赁,而政府本身又很难满足整个租赁市场的住房需求。租赁市场的建设需要制度做保障,目前我们没有出台相关的更好的制度。

23、问:任总,对于年轻人来说,你建议租房还是贷款买房?未来十年房价会有怎么样的变化?答:无论是年轻人还是成年人,只要是有经济支付能力的人来说,都应该买房子。买房子,至少他的资产价值还在;而租房子,所有的付出未来都会一无所有。解读:要贷款买,且要追求贷款年限最长、额度最大,月供为等额本息,追求资金的回报率最大。

22、问:年轻人,买房还是租房?答:无论年轻人还是老年人,都需要有一个正确的看法。租,最后是没有实物存在的!买,这个东西是你的,他除了居住功能外,还有个自然升值的功能。从全世界的角度看,这种自然升值,在人口密集和聚集的区域,是有保障的。

24、美国正在收缩货币政策,中国也有这个迹象,加上经济L型新常态,这会不会导致日本那样的崩盘?答:我不认为中国的经济会出现类似于日本那样的崩盘,我也不认为是L型,也许是一个继续下降的斜坡,并没有到在某一个程度达到稳定的情况,只是下滑的速度会减慢,但距离崩盘还有很远很远。解读:别老提日本!L型?No,应该是小写的L。没有崩盘的可能性。

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