房产该怎么协作协作开荒?-贷款通用准则-雅安金

日期:2020-03-11编辑作者:房产

由于房地产开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢、变现能力差、风险大、回报利润丰厚的特点。房地产开发企业自身资金有限,而且需要不断地滚动投入,获取最大的利润。因此,不仅需要从金融机构融资,而且需要吸收社会资金参与开发;另一方面,大量社会资金因为资本的逐利性特点,也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业;还有一些企业拥有可供开发的土地,但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质,需要与房地产开发企业进行合作开发。同时,房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。基于以上的客观需要,本着共担风险、共享利润的原则,房地产合作开发经营逐渐成为中国房地产开发的主流。所以,参与房地房地产合作开发有哪些方法?产合作开发的各方,应在法律的约束下尽可能详细的签订合作开发合同,充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律手段进行合理防范。 一般说来,房地产合作开发,通常是地产和房产的合作开发,指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为(合作方既可以是双方也可以是多方)。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。 一、房地产合作开发形式 目前,房地产合作开发的形式大体有以下几类: 1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权(土地协议折价,或评估入股方式构成合作投资比例),另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术,以双方名义共同开发,然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲,这是一种典型的合作形式,在内容和形式上都符合合伙经营的特点,对内按照合同约定的投资比例共同经营,共担风险,合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报,对外双方共同互负连带责任。 2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方当事人投入资金或技术,以土地使用权人的名义进行开发,待房屋建成后,依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名,吸收开发资金分享利益的合同,享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险,合作方只投入资金或技术,但不加名合作,也不参加经营及承担风险,只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报,这是名为合作建房,实为借贷的合同,由于项目是以土地使用权人的名义进行开发,所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。 3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设,项目完成后,开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方;这是一种双方合作,单方负责开发经营的合同,实质上具有名为合作开发,实为转让土地使用权的性质,其中风险主要由开发商一方承担。 4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权,另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司,并以项目公司的名义进行房地产开发建设,并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后,按比例分配所得收益,这种合作开发的项目公司,类似法人型的联营体,项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险,完成项目公司使命后即告终止,对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人,拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权,必须办理相应土地出让过户手续。 5、已拥有土地使用权的当事人(往往不具备开发资质,或开发资质等级不足),以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同,挂靠方负责开发经营所需资金,被挂靠方为房地产开房地产合作开发有哪些方法?发公司,负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同,办理房地产权证,同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润;这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理,降低了成本,其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益,一旦发生法律纠纷,合作方诉诸法院时,相关合同往往裁定无效。 二、签订和履行房地产合作开发合同应注意的法律问题考虑到房地产合作开发合同内容繁杂,标的巨大,履行期限长,容易引发纠纷。因此,签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。在合作开发中,应对以下常见的一些问题予以注意。 1、合同不要约定保底条款。联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定:不论项目是否赢利,联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,此类条款属于联营合同中的“保底条款”,这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则,损害了其他联营或联营体债权人的合法权益,应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中,为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动,合作各方常常约定设立“共管账户”,以共同监督项目资金的使用。在实践中,因“共管账户”的管理不规范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理,“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益,需要合作各方在合作开发合同中明确约定对“共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管,而应由各方分别管理,这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名,行借贷之实。例如,房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金,不承担其他义务,由对方在项目完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定,企业之间相互借贷资金收取利息,是被禁止的。因此,以合作开发为名,而行借贷之实,也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定,出借方只可收回本金,对已取得或约定取得的利息应予收缴,对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此,房地产合作开发各方在签订合同时,须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。实践中,有的合作开发项目因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”,而土地方已经提供土地,土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确,使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项目建设开发的各项手续,确保项目的合法性。一个合作开发项目的完成,涉及到立项、规划、拆迁、开工、销房地产合作开发有哪些方法?售、验收等多个环节,每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可,并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题,都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中,有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲目开工建设的,由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可,属于违规建设开发,造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效,有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此,一方面,合作开发的各方必须高度重视项目开发建设的各种手续的报批工作,确保合作项目的合法性,另一方面,合作协议中还要明确约定项目开发建设的各种手续报批工作由哪个合作方具体负责办理,以便在发生纠纷时能够分清责任。 6、注意对合作方的资信调查。由于房地产开发项目投资大、周期长,稍有不慎就可能导致开发建设不能正常进行,造成巨额经济损失。合作各方均应对合作他方的资格、资信有充分的了解,应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力,特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查,调查必须全面、认真、细致,既要了解对方的注房地产合作开发有哪些方法?册资金和融资能力,还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。特别是那些投资方在资金不到位的情况,寄希望于施工单位能够垫资施工,然后靠预售房屋来实现资金周转,但一旦施工单位无力继续垫资,投资方又不能通过预售房屋融资,将最终导致项目开发停滞。

发文标题:广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

发文单位:广东省高级人民法院

文号:粤高法发[2001]41号

发布日期:2001-10-30

执行日期:2001-10-30

生效日期:1900-1-1

  《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)以维护市场交易安全,促进市场经济发展为目的,限制了无效合同的范围,扩大了可撤销合同的情形,增加了合同成立但未生效、合同效力待定两种新的效力状态。而且,《合同法》规定,只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才确认为无效。因此,法院在审理房地产开发经营合同纠纷案件中,在认定合同效力问题上要充分注意立法的这一重要变化,增强合同意识,贯彻合同自由和当事人意思自治原则,不要将可以认定为有效的合同认定为无效,或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销,并在不违反法律、行政法规的前提下,对成立但未生效或效力待定的合同,尽可能赋予生效条件,促成当事人实现合同目的。

  一、认定房地产开发经营合同效力的总的原则

  1.《合同法》施行以后,人民法院认定房地产开发经营合同的效力,不得以地方性法规、行政规章(包括经济特区制定的法规)为依据,而应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,只有违反了法律、行政法规强制性规定的合同,才确认为无效合同。

  2.人民法院确认合同效力时,对《合同法》实施以前成立的合同,适用当时的法律、行政法规认定合同无效,而适用《合同法》可认定合同有效的,则适用《合同法》。

  3.确认房地产开发经营合同的效力,应当注意《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)施行前、后的区别:1995年1月1日《城市房地产管理法》施行前,认定合同效力可以在投资条件和法定手续两个方面从宽,即只要转让方具备"投入一定的开发建设资金"的投资条件,以及"在一审诉讼期间"办理了房地产转让前的法定手续,可以认定合同有效;1995年1月1日《城市房地产管理法》施行后,认定合同效力应当在投资条件和法定手续两个方面从严,即如果转让方不具备足额的投资条件,或者"在起诉前"尚未办理房地产转让前的法定手续,应当认定合同无效。

  4.适用《合同法》第五十二条的规定,确认房地产开发经营合同无效,主要从以下两个方面进行审查确认:

  (1)审查合同主体是否具有房地产开发经营资格。具备房地产开发经营资格的企业,必须是经工商行政管理部门核准登记,并持有房地产开发企业资质证书(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。当事人签订以房地产开发经营为内容的合同,双方均不具备房地产开发企业资质的,一般应当认定该开发经营合同无效,但在起诉前当事人已依法取得房地产开发企业资质的,可以认定合同有效。

  (2)审查合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定。主要是审查合同标的物是否具备转让、交易条件。如果当事人开发经营的房地产属于《城市房地产管理法》第三十七条规定的不得转让的房地产范围的,一般应当认定合同无效。但在起诉前上述禁止转让的原因已经消除的,可以认定合同有效。

  5.依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效的,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,但合同标的物所有权及其他物权不能转移。

  6.合同成立,但因当事人未按《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国担保法》等法律、行政法规的规定办理批准、登记手续而未生效,有下列情形之一的,人民法院可以责令当事人补办批准、登记手续,强制赋予合同生效条件后继续履行:

彩世界官网,  (1)双方已实际履行合同,或者房屋已基本建成,无其他违法行为的;

  (2)合同未生效是由一方当事人违反诚实信用原则造成,而另一方当事人坚持要求继续履行的;

  (3)非当事人自身的原因造成不能办理批准、登记手续或批准、登记手续不完善的;

  (4)其他能够强制赋予合同生效条件后继续履行的情形。

  7.合同成立但未生效,且不符合本意见第6条规定的情形,一方当事人请求人民法院解除合同的,应予准许,但有过错的一方应当承担缔约过错责任;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  二、土地使用权转让合同的效力认定

  8.以出让方式取得的土地使用权,土地使用人已经领取了土地行政主管部门颁发的土地使用权证书,但其未付清全部土地使用权出让金即转让土地使用权的,不因此认定该转让合同无效。

  以出让方式受让的土地使用权,土地使用权受让人已经履行了出让合同约定的全部义务,但其未领取土地使用权证书又转让土地使用权,如再转让合同已基本履行,再转让合同的受让人已投资开发并建成房屋的,不因转让人未取得土地使用权证而认定再转让合同无效。

  9.以出让方式取得的土地使用权,土地使用人已经领取了土地行政主管部门颁发的土地使用权证书,但其未按照出让合同约定进行投资开发即转让土地使用权的,如在起诉前已办理了土地使用权变更登记手续,不因此认定该转让合同无效。

  10.以划拨方式取得土地使用权的,在转让房地产时,土地使用人应当按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定,办理审批、出让手续。当事人在一审法庭辩论终结前仍未办理审批、出让手续的,认定转让房地产合同未生效。

  三、合作建房合同的效力认定

  11.享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房的,认定该合作建房合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。

  以划拨方式取得土地使用权,当事人未按《城市房地产管理法》第三十九条的规定,办理合建审批手续的,应当认定合作建房合同未生效;以出让方式取得土地使用权的,当事人未办理合建审批手续不影响合作建房合同的效力,但合同违反《城市房地产管理法》、《规划法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、行政法规强制性规定的除外。

  以划拨方式或以出让方式取得的土地使用权,当事人在签订合作建房合同后未办理土地使用权变更登记手续的,均不影响合作建房合同的效力。

本文由彩世界发布于房产,转载请注明出处:房产该怎么协作协作开荒?-贷款通用准则-雅安金

关键词:

201第88中学黄炎子孙民共和国房地产风浪榜丨中中

时光倏忽,晨曦易夕!自2015年至今,每到岁末年初都会有一场房产行业盛事如约而至,今年亦是如此。2019年1月9日,以美好...

详细>>

公司进行四季度坐褥会暨年初分配工作会议

为全面完成全年生产任务,切实做好年终分配工作,及早谋划明年的工作思路,12月3日,集团在总部三楼会议中心召...

详细>>

聚集客户体验 开启房土地资金财产经纪专门的学

聚焦用户体验 开启房产经纪专业化服务时代 2016-09-19 16:51:23   来源:中国装饰网   评论:0 阅读量:10 在互联网...

详细>>

仇中灰拜望金鹰国际公司王英副经理一行

彩世界官网 ,,仇琥珀色经理走访了来访的金鹰国际公司副组长王英一行。集团公司高管助理、安装总部总董事长高...

详细>>