福布斯:全美应对经济衰退表现最差和最佳10座城

日期:2019-10-04编辑作者:房产

当然,相关性不等于因果性。当我们发现A与B同时出现的时候,不一定就可以得出结论说A是B的原因。也有可能,B是A的原因,或有一个原因C同时导致了A和B,甚至A和B同时出现只是一种巧合。有没有可能是一些其它的原因既导致了房价上涨?实际上,把有可能影响房价的各种因素,包括供给端的城市本身的面积限制、房屋的建设成本,以及需求端的人口变化、收入变化都考虑在内,依然是只有政府限制这一条原因可以解释房价的上涨。

摘要: 美国中文网程果报道:美国《福布斯》杂志近期“应景”评比出:面对全美经济衰退大潮,表现最差和最佳的10座福布斯:全美应对经济衰退表现最差和最佳10座城市(图)美国中文网程果报道:美国《福布斯》杂志近期“应景”评比出:面对全美经济衰退大潮,表现最差和最佳的10座城市。《福布斯》使用Zillow机构提供的房地产信息数据与全美房地产经纪人协会(the National Association of Realtors)和斯坦普/案例-希勒(the S&P/Case-Shiller)提供的房价数据作对比。同时,《福布斯》还分析劳工局提供的就业增长和失业率数据。并使用经济分析局提供的房屋净值中间价估计来衡量房价和家庭收入的水平。此外,《福布斯》对所有大都市的国民生产总值进行评估,最终评比出最佳和最差城市的排名。五大最差城市第一名 加州河边市(Riverside) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):62%房屋净值中间价(Median home equity):负3.3039万失业率:9.2%收入中间价:2.8740万毫无疑问,河边市的房屋市场现在面临巨大压力。由于房价紧缩,现在河边市出现大量法拍屋。Zillow机构估计去年该市又40%售出的房屋为法拍屋。第二名 佛罗里达州开普科勒尔-迈尔斯堡(Cape Coral-Fort Myers) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):46%房屋净值中间价(Median home equity):7729失业率:9%收入中间价:4.0935万开普科勒尔-迈尔斯堡的高失业率说明房价和失业率之间的关系紧密。Zillow估计从2006年起该地区的房价跌了差不多40…%。第三名 内华达州拉斯维加斯(Las Vegas) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):56%房屋净值中间价(Median home equity):负1.55万失业率:7.1%收入中间价:3.9828万拉斯维加斯的失业率还在上升。根据评估机构的数据,拉斯维加斯过去一年的房价跌的最惨,一共跌了29.9%。这座城市里许多赌场的老板今年都亏的利害,比如Sheldon Adelson,受经济影响,他今年的财富少了130亿美元。第四名 加州贝克斯菲尔德市(Bakersfield) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):50.6%房屋净值中间价(Median home equity):负1276失业率:9.5%收入中间价:2.7076万贝克斯菲尔德离洛杉矶很近,尽管这里的房价跌的离谱,但搬到洛杉矶也不是个好选择,因为洛杉矶的失业率也已经升到7.6%,同时那里的房价还在继续跌。第五名 加州弗雷斯诺市(Fresno) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):48%房屋净值中间价(Median home equity):4091失业率:9.7%收入中间价:2.8369万许多弗雷斯诺的居民现在手头上还有一些房屋净值。但是这里的居民收入不高,加上它拥有全美最高的失业率,这一切都威胁着他们的经济。下一页:经济衰退潮中五大表现最佳城市五大最佳城市第一名 德州奥斯汀市(Austin) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):3.1%房屋净值中间价(Median home equity):5.7080失业率:4.5%收入中间价:3.7517万即使是在当下这样市场不景气的环境下,奥斯汀去年的房价也涨了4%。究其原因,可能是因为那里的民众承担房价不是一件难事——房屋中间价仅19.4万。第二名 奥克拉荷马州奥克拉荷马市(Okalahoma) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):11.6%房屋净值中间价(Median home equity):1.971万失业率:3.8%收入中间价:3.7385万奥克拉荷马州和它的州府所在城市并不是传统意义上的经济强地。但是金融市场不景气,以及不断上升的商品价格把这个以农业和能源为主的州推了出来。风能,太阳能,农业——这一切都令奥克拉荷马拥有一个美好的未来。第三名 夏威夷火奴鲁鲁(Honolulu) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):14.4%房屋净值中间价(Median home equity):12.0258万失业率:3.9%收入中间价:4.1964万尽管火奴鲁鲁的房价也在跌,但其房屋拥有者的房屋净值还是很高。如果经济衰退大潮让民众都纷纷取消去夏威夷度假的计划的话,火奴鲁鲁还是会受一定影响的。但是,即使失业率还继续升高,这对以旅游业为主的夏威夷不会造成太大影响,因为岛上的居民完全可以出售自己的房屋套现,这样他们的房子就不会变成法拍屋。第四名 奥勒冈州波特兰市(Portland) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):11%房屋净值中间价(Median home equity):6.8313万失业率:6.1%收入中间价:3.8511万和毗邻的西雅图一样,波特兰在经济低迷期表现不俗。它的失业率只是中间水平,房价跌的也不很厉害,Zillow估计只跌了5%。到目前为止,这个城市的房价都还令人支付得起。波特率的独立房屋销售中间价为28万美元,比邻近城市西雅图便宜了整整10万。第五名 奥克拉荷马州杜沙市(Tulsa) 房贷总额高于目前房价的房子共有(Underwater homes):9.3%房屋净值中间价(Median home equity):1.8841万失业率:3.8%收入中间价:4.0227万杜沙市居民拥有的房屋净值并不高,但是这个城市非常低的失业率使得民众还支付得起他们的房款。

彩世界官网,有一些例子上面我已经讲过,比如Houston,全美第4大城市,城市居民平均收入持续高于全美平均水平,却是全美319个区域中房价最低的15个区域之一。可见居民收入不能解释房价的变化。还有上面举过的Las Vegas的例子,人口增长3倍房价却维持不变,可见人口也不能解释房价的变化。

**注:以上所有观点和数据均来自Thomas Sowell的Economics: Facts and Fallacies一书,一切赞美均归于TS先生,这个时代最让我折服的学者之一
(中文译本为《被掩盖的经济真相》)

再说加州的Palo Alto,由于政府控制房屋建设,从1970到1980年十年间,甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间,当地的人口几乎没有任何变化,可房价却翻了4倍。既然无新建住宅,房价变化自然和建筑成本没什么关系了。

对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明,其中有23个都有严格的“可持续发展”法案。参见Demographia: International Housing Affordabilty: February 2005 Issue

由于美国是一个各州自治的国家,所以有些州实施了严格的计划控制,比如加州;而其它一些州则控制较轻,甚至毫无控制,这使得我们可以很好的观察计划控制对房价的影响。

还有Zonning Law,不同的地方有不同的执行形式,比如曼哈顿,就限制了楼房的层数,从1970年开始,对20层以上高楼的建设实施了非常严格的限制。而在曼哈顿那种寸土寸金的地方,建设超高层建筑是解决住房短缺的几乎唯一手段,这一手段禁止之后,住宅的供给就举步维艰了。

此外还有住宅大小限制法案,比如禁止建造占地面积小于一英亩的别墅(要知道大部分美国中产阶级都是住别墅的),等等。

在中国,情况显然要比美国严重的多。中国的土地完全由政府垄断,超出市场控制的泛围之外。再加上每年限量的土地供应,可以说,政府一手造成了今天的高房价,批评开发商,完全是丢西瓜捡芝麻。

作为对比,Houston,Dallas这两个全美收入增长最快的城市,一直到次贷危机前那次房产泡沫之前,房价在扣除通货膨胀因素之后,几乎没有涨过。其中Houston连基本的”区域规划法案“都没有,而Dallas虽然有此类法案,但限制很宽松。另外,Las Vegas也没有此类法案,从1980年到2000年,虽然人口增长了3倍,但房价也同样基本没有任何上涨。在这些政府退居幕后的地区,随着需求的增加(哪怕是“刚需”),总会有源源不断的供给来满足这些需求,所以,房价一直保持平稳。

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